11月28日拍卖新疆博乐市六宗商住用地

1、城市概况
博乐市是博尔塔拉蒙古自治州首府，是博尔塔拉蒙古自治州政治、经济、文化中心，是***生产建设兵团农五师师部所在地。博乐市位于***维吾尔自治区西北部，东部和东北部临精河县、托里县，西濒温泉县，南濒尼勒克县、霍城县，北以阿拉套山分水岭为界与哈萨克斯坦共和国接壤。市区距离自治区首府乌鲁木齐市公路里程532公里。境内拥有国家一类开放口岸—阿拉山口口岸和融工业、商贸、仓储、生活四个功能为一体的边境经济合作区。是***对外开放和建设西北国际大通道的重要门户，是中国西部沿边开放城市，是第二座亚欧大陆桥的西桥头堡。援助博乐市的省会为湖北省。
全市行政区域面积7790平方公里，下辖三镇两乡两个国营牧场和三个街道，驻有兵团农五师的五个团场，居住着蒙、汉、维、哈等31个民族，总人口约26.37万，其中地方人口约16万，城市人口约10.37万。
2、交通概况
（1）公路。G30国家高速公路（连霍高速）、S205省道，纵贯博州全境；
（2）铁路。精伊霍铁路和乌精铁路复线交汇于此，并在博乐市境内设有三个站，分别为博乐站，阿拉山口站和乌兰达布森站；
（3）机场。博乐机场距市区以东约18公里，与乌鲁木齐飞行航距425公里，飞行时间约1小时。飞行区等级按民航4C级规划建设，拥有4个停机位，可满足波音 737-800 及以下机型起降，设计年旅客吞吐量20万人次。博乐飞机场的通航，使博州成为“东联西出”、“西引东进”的黄金枢纽。
3、自然资源
（1）农产品资源
博乐市拥有丰富的农产品资源，种有粮、棉、甜菜、黄豆等10余种农作物，大宗作物中棉花年产近60万担、玉米10万吨、甜菜8万吨，是***的优质棉产地。
（2）矿藏、风力资源
博乐市拥有丰富的水土光热资源、矿产资源，矿产资源主要有石灰岩、花岗岩、大理石、珍珠岩等18种，其中石灰岩矿总储量高达1.57亿吨，花岗岩储量为3000万立方米，均为优势矿产，在***占有一定地位。
博乐市风能开发前景广阔，阿拉山口是全国风口，有风速大、持续时间长、年际变化小、季节性强等特点。剧资料显示，阿拉山口风区年风能资源总储量为1545万千瓦，技术可开发量752万千瓦，属风能功率密度高值区。博尔塔拉力争到2015年将阿拉山口建成北疆地区大的风能基地。
（3）旅游资源
博乐市旅游资源十分丰富独特，全市共有命名的旅游景区景点13处，通过多年努力，赛里木湖于2004年被评为风景名胜区，哈日图热格于2004年被命名为森林公园，怪石峪于1997年被评为省级风景名胜区。这些丰富的自然、人文旅游资源的积淀，使博乐市拥有了发展旅游业得天独厚的优势。
4、经济
2013年，全市实现地方生产总值81亿元，较上年增长22.5%；地方财政收入11.4亿元，增长34%，其中公共财政预算收入7.2亿元，增长34%；全社会固定资产投资完成81.6亿元，增长35.5%；社会消费品零售总额22亿元，增长20.4%；农牧民人均纯收入达到11298元，增加1295元；城镇居民人均可支配收入20186元，增加2322元。地方生产总值、地方财政收入和全社会固定资产投资等主要经济指标实现翻一番。
博乐的城市定 位为建设具有文化特色、地域特点、边贸特征的***西部重要的旅游中心、博州中心城市、现代平安宜居都市。
博河新区的发展目标为：州级城市核心，将建设成为集商业、办公、文体休闲和多种居住功能为一体的繁华精彩的现代都会、多元包容的快乐城市、大气舒展的宜居家园和生态低碳的西域明珠。
整个区域将形成“两轴三片一环双心”的城市空间格局，形成3个城市空间品牌：繁华中轴（北京路）、锦绣滨河（开屏湖滨河景观带）和乐道环廊（风帆广场、人民广场、文体中心）。
两轴指博河两岸城市功能主轴、北京路城市功能主轴；三片为北区、博河新区和东区；一环为乐道环廊，形成以乐道为串联的水绿相环的博乐新都市公共空间格局；双心为州、市两级公共中心。
博乐城区以“南强、北优、东融”为发展战略方向。位于城市南部的博河新区以州市行政中心、文体中心、商业商务中心建设为抓手，聚焦资源，建设成为整个博州的核心地区，以南强促北优，带动整个城区功能提升和布局优化。
博乐边境经济合作区位于博乐市内，规划面积7.83平方公里，是融工业、商贸、仓储、生活四个功能为一体的边境经济合作区。成立边境经济合作区的目的是为了实施开放带动战略，依托区位优势和资源优势，利用周边国家的市场和资源，带动当地的边贸发展。
合作区自1992年批准成立以来，通过各种途径累计投资8亿多元用于征地和基础设施建设。目前中粮屯河博州糖业有限责任公司、香港互益纺织有限责任公司、***博圣酒业有限责任公司等境内外69家工业企业落户园区，初步形成了以新型建材、制糖、棉纺、油脂和塑料等为主的产业体系。并按照国家对边境经济合作区的规划与要求，依据博州实际情况，合作区将积极建设生物技术产业基地（高科技农作物种业、生物农业、种植业深加工、生物疫苗、生物农药和动物疫苗等）；利用博州的风能资源，重点在风电、光伏和生物质发电等领域建设一批新能源示范工程，逐步引进一批新能源产业项目，构建相对完整的新能源产业链体系，并引导上下游企业理性扩充产能，合理配置资源，提升综合竞争力。
合作区向西有广阔的中亚东欧市场，向东有***天山北坡经济带的强大依托，具备发展成为西部地区对外开放支撑点和带动***经济发展增长的优越条件，是***发展对外经济贸易的窗口。所以博乐被誉为是中国西部重要沿边开放城市和第二座亚欧大陆桥的西桥头堡，是***对外开放和建设西北国际大通道的重要门户。边境经济合作区对于博河新区后期的发展及该区域的住房、消费需求也起到很强的带动性。
五、项目基本情况
地块一（参考价24万/亩）
区位及面积：地块位于北京路以东、赛里木湖路以南，面积69246.29㎡（约103.86亩），用地性质为居住用地；
规划指标：容积率≤1.2；建筑密度≤30%；绿地率≥30%；
建筑设计要求：建筑控制高度≤24m，停车泊位为1车位/户；
其它要求：（1）配建60㎡公测一座；（2）配建住宅总面积3%的保障性住房，由政府以建筑成本价回购。
地块二（参考价24万/亩）
区位及面积：地块位于赛里木湖路以南、团结路以西、艾比湖路以北、夏尔西里路以东，面积61280.66㎡（约91.92亩），用地性质为居住用地；
规划指标：容积率≤1.2；建筑密度≤30%；绿地率≥30%；
建筑设计要求：建筑控制高度≤40m，停车泊位为0.8辆/户；
其它要求：配建60㎡沿街公测一座、预留通讯平台、配建50㎡蔬菜直销店一座。
地块三（参考价24万/亩）
区位及面积：地块位于赛里木湖路以南、团结路以西、艾比湖路以北、夏尔西里路以东，面积61280.66㎡（约91.92亩），用地性质为居住用地；
规划指标：容积率≤1.2；建筑密度≤30%；绿地率≥30%；
建筑设计要求：建筑控制高度≤40m，停车泊位为0.8辆 /户；
其它要求：配建200㎡换热站一座、配建1000㎡社区用房。
地块四（参考价50万/亩）
区位及面积：地块位于州博物馆以东、北京路以西，面积19719.69㎡（约29.58亩），用地性质为商业用地；
规划指标：容积率≤2.6；建筑密度≤45%；绿地率≥35%；
建筑设计要求：建筑控制高度≤24m，层数≤6层，停车泊位为0.8辆/100㎡；
其它要求：配建60㎡沿街公测一座。
地块五（参考价34万/亩）
区位及面积：地块位于文化路以东、大庆路以南，面积31010.68㎡（约46.51亩），用地性质为居住用地；
规划指标：容积率≤1.2；建筑密度≤35%；绿地率≥30%；
建筑设计要求：建筑控制高度≤24m，停车泊位为1辆/户；
其它要求：（1）配建200㎡换热站一座；（2）配建住宅总面积3%的保障性住房，由政府以建筑成本价回购。
地块六（参考价34万/亩）
区位及面积：地块位于文化路以东、大庆路以南，面积30764.54㎡（约46.14亩），用地性质为居住用地；
规划指标：容积率≤1.2；建筑密度≤35%；绿地率≥30%；
建筑设计要求：建筑控制高度≤24m，停车泊位为1辆/户；
其它要求：（1）配建200㎡换热站一座；（2）配建住宅总面积3%的保障性住房，由政府以建筑成本价回购。
七、项目SWOT分析
1.优势：
(1)周边配套完善。项目区域内有市政务中心、州政务中心、博州汽车客运总站、博野医院、边境经济合作区（建材城、物流园等大型企业已入驻），博州职业技术学院（七校合一）、华中师大一附中（四中）、第九中学，属典型的学区房地段，刚性需求强。
(2)区位优势明显。项目位于博河新区核心区域，且临博乐市进出城主干道--北京路，离市政务中心、州政务中心约4分钟车程，离博乐老城区核心区域10分钟左右车程，出城到高速路口约20分钟车程，交通极为方便；
(3)环境优美。项目区域内有新建的开屏湖滨河景观带、风帆广场、人民广场及新建体育馆、文化馆等配套设施，宜商宜居；
(4)地块四位于市政务中心及州政务中心之间，紧邻进出城主干道--北京路，商业价值高，且地块面积大小适中（约32亩），属于典型的短平快项目；
(5)地块五、地块六位于老城区及博河新区交界处，周边有州政务新区、开屏湖滨河景观带，往北开车走5分钟，步行走20分钟可到老城区商业核心区，可谓闹中取静，环境优美、非常适宜打造高品质楼盘；
(6)经市场调研，多层住宅在博乐市销售情况均较为火爆（如太湖阳光、世纪华庭等）；
(7)价格优势。项目周边之前住宅用地出让价格均为30-40万元/亩，而此次住宅用地出让价格为24万元/亩，商业用地为50万元/亩。
2.劣势:博乐市城区人口偏少，且城南新区相对于老城区而言目前的人气不够旺盛。
3.机会:博乐市做为博州政治、经济、文化中心，下辖的各乡、镇、团场的人们均有在博乐市购房的强烈需求，且博乐市的高品质、低密度多层楼盘销量比较火爆，而该几宗地块都适合此类型楼盘的开发，且地块周边配套非常完善，价格不高，是博乐市城南新区不可多得的几宗地块。
4.威胁：项目周边均有楼盘及商业综合体在售。住宅如太湖阳光、幸福里；商业综合体如永隆广场，存在一定的竞争，需要投资人提高楼盘开发品质，以填补博乐市高品质楼盘的空缺，从而满足购房人群的购买需求。


八、房地产市场情况
（1）项目周边楼盘价格                            
楼盘名称
类型
户数(户)
住宅均价   (元/㎡)
商铺售价   (元/㎡)
世纪华庭
住宅
（多层、小高层）
约600户
3200
\
时代广场
商住（高层）
约170户
3300
约17000-28000
太湖阳光
住宅（多层）
约500户
3100
约9000
幸福里
住宅（在建）
\
3000
约9000
山水雅居
别墅（在建）
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5000-7000
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永隆广场
商业综合体（在建）
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一层14000
二层7000
（2）商品房市场分析
2013年，博乐市房地产开发完成投资14.3亿元，同比增长1.54倍。其中住宅投资7.6亿元，同比增长1.33倍；商业营业用房投资5.9亿元，同比增长3.4倍。
一是房屋施工面积大幅增加。2013年，博乐市房地产开发房屋施工面积129.6万平方米，同比增长98.3%。其中：住宅施工面积75.9万平方米，同比增长85.5%；商业营业用房施工面积43.1万平方米，同比增长91.6%。二是商品房销售稳步增长。2013年，博乐市商品房销售23.8万平方米，同比增长51.7%。其中，商品房住宅销售18.5万平方米，同比增长46%；商业营业用房销售5.4万平方米，同比增长75.4%。2013年，商品房销售额9.9亿元，同比增长93.7%。其中商品住宅销售额5.8亿元，同比增长69.2%；商业营业用房销售额4.1亿元，同比增长1.4倍。三是空置面积略有增加。2013年，博乐市商品房空置面积3.2万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅空置面积1.9万平方米，同比增长32.9%；商业营业用房空置面积1.3万平方米，同比下降7.8%。